荷兰商业地产

荷兰颇具优势的商业地产市场,是吸引外商投资的重要利器之一。对于想要在荷兰(或欧洲)设点的外资企业而言,经营场所的选址也是其首先要考虑的问题。

荷兰商业地产简介

在荷兰,商业用途的地产主要分为零售商铺(包括超市、购物中心等)、商业办公楼、仓储物流用地等几类。

2020年,受新冠疫情影响,荷兰的房地产市场紧缩;但与此同时,因电子商务需求暴增,仓储物流地产的资金流入创下历史新高。2021年第一季度,荷兰房地产总投资量为21亿欧元,较去年同期(全球疫情爆发前)下跌44%。其中,37%投资于仓储物流地产,29%投资于商业办公楼,25%投资于住宅。

随着疫情在今年得到控制,经济开始复苏,房地产市场也将在两三年内逐步回归正轨。

现代化智慧办公圣地

跨国企业的大本营

荷兰的大多数商业办公用楼位于所谓沿海城市群(Randstad)区域——以阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙和乌得勒支四座城市为核心,面积约8000平方公里,人口超过800万的中西部传统经济带——以及南部新兴经济城市埃因霍温。

作为荷兰首都及其金融和商业中心,阿姆斯特丹是荷兰中央银行、荷兰银行、荷兰国际集团(Internationale Nederlanden Groep,简称ING)及荷兰证券交易所等金融机构的所在地。阿姆斯特丹不单有喜力、阿克苏诺贝尔、Booking.com和皇家飞利浦等跨国企业的全球总部,也是优步(Uber)、网飞(Netflix)、特斯拉(Tesla)等国际企业的EMEA(欧洲、中东及非洲)区域总部所在地。

鹿特丹是荷兰第二大城市,同时也是欧洲第一大港和重要的贸易枢纽,多条亚欧大陆桥共同的的终点,拥有大量航运、石化行业企业。

海牙是荷兰政府和各国驻荷兰大使馆的所在地,同时也是荷兰皇家壳牌的故乡。海牙的商业办公用楼多为中央政府及其周边组织服务。此外,近年来海牙正在成为新能源公司聚集地和能源转型试验中心。国际地热能源协会(IGA)将于今年晚些时候将其运营总部从德国波恩搬至海牙。

乌得勒支是荷兰重要的铁路枢纽。荷兰第三大银行荷兰合作银行(Rabobank,又称拉博银行)即设立在此。截止至2021年4月,乌得勒支已有超过1000家外资企业落户,其中中国企业占29家。

埃因霍温则是皇家飞利浦的发祥地和荷兰的科技中心,近年来经济增长迅猛。埃因霍温高科技园区云集了众多高科技企业和技术创新中心,被誉为“欧洲大陆最睿智的一平方公里”。

荷兰各产业集群分布情况

除上述主要城市外,国际企业在落户荷兰选址时,还可参考荷兰各大产业集群的位置,如以世界排名第一的农业大学瓦赫宁根大学为中心的食品谷(Food Valley),南部林堡省的化工园区(Chemelot),等等。

荷兰北部是除海牙外的清洁能源开发又一大基地。格罗宁根省正从传统天然气开采地转型为欧洲绿色氢能生产中心。2020年,荷兰氢谷成为首个获批欧盟委员会燃料电池和氢能事业联合会(FCH JU)津贴的氢能源全产业链集群。同年,格罗宁根港与天然气管网运营商Gasunie、荷兰皇家壳牌公司、德国莱茵集团(RWE)、挪威国家石油公司(Equinor)还共同启动了欧洲最大的绿色氢能项目——NortH2。

荷兰的仓储物流相关地产则主要集中在靠近港口(如鹿特丹港、阿姆斯特丹港、泽兰港、格罗宁根港等)、机场(如阿姆斯特丹史基浦机场及多个以欧洲航线为主的机场)和南部边境的物流枢纽(中欧班列荷兰站蒂尔堡周边区域)。

欧洲门户的物流地产

在疫情期间不降反升

作为欧洲的门户,荷兰拥有超一流的交通物流网络和数字基础设施,与欧洲及其他洲主要城市均有着高效且紧密的连接,常年位居DHL“全球连通性指数”(Global Connectedness Index)榜首位置。

欧洲第一大港鹿特丹港占地100多平方公里,联通着优良的高速公路网络,以及通往德国等欧洲各国的BETUWE货物铁路。阿姆斯特丹史基浦机场则是与伦敦希思罗机场、巴黎戴高乐机场齐名的全球最繁忙机场之一,2019年的旅客吞吐量超过7000万。

荷兰南部是抵荷货物从荷兰出发运往欧洲各国的重要物流枢纽。特别是安特卫普—鹿特丹—莱茵鲁尔的铁路货运走廊沿线,如西布拉班特(布雷达—莫尔迪克—鲁森达尔)、蒂尔堡、埃因霍温和文洛—文雷地区,遍布着众多工业及物流仓储用地。

随着今年5月南京至蒂尔堡中欧班列的开行,中国至荷兰的货运专列已增至3条(另两条分别为2018年开行的长沙-蒂尔堡和去年2月开行的成都-蒂尔堡专列)。

近年来,受益于电子商务配送中心需求的增加,荷兰物流地产增长迅猛。2020年,尽管有疫情影响,但荷兰仓储物流地产的投资额却再创新高,达到40亿欧元(此前的纪录为2017年的29亿欧元)。

颇具竞争力的租金价格

在荷兰,逾九成厂房和办公用地的持有形式为租赁。对于任何企业来说,办公室、仓库、工厂和/或研发基地等营业场所的租用,都是一项主要且巨大的成本。在荷兰各地,除个别区域外,办公室和工业用地租金差异不大。

此外,由于荷兰国土面积不大,往来市区的交通又十分便捷,因此不太需要在大城市的市区建立配送中心。这样一来,相较于伦敦、柏林等地,可以大大减省物流仓储类场地的租金成本

即使是在最贵的阿姆斯特丹,其租金也较其他欧洲主要城市来得低廉。以2019年优质办公楼租金平均值为例,阿姆斯特丹(不到500欧/平米/年)要比伦敦(超过1400欧/平米/年)便宜近2/3,比巴黎便宜近1/2(近900欧/平米/年),比斯德哥尔摩、日内瓦、米兰、卢森堡、奥斯陆、法兰克福和慕尼黑等城市都低。

商业地产的购买和租赁

商业地产的持有形式分为产权和租赁权两种,其中产权又分为永久产权(freehold)和长期租赁权(erfpacht)两类。大城市的土地所有权往往由地方政府拥有,仅出售长期租赁权(租赁期通常为50、75或100年,也可自由商定)。

荷兰所有不动产的产权信息均可通过土地登记处(Kadaster)在线查询,包括历史产权文件和可能的产权限制。

荷兰增值税的标准税率目前为21%,商业地产转让税税率为8%。

在租赁的情况下,房东和租客还需每年缴纳房产税,比例由当地政府决定,每年调整一次,大致为房东承担55%,租客承担45%。此外还有每年固定金额的排污费。如要在租赁的土地上建造厂房,还须向市政府缴纳一笔建筑许可费用。

办公楼和仓库类商业地产租赁交易受到的监管最为宽松,不受有关租赁期限、通知期限等强制性规定的约束(仅须遵守《荷兰民法典》关于该类型地产租赁期结束时禁止驱逐的强制性保护条款),合约双方通常可以在租赁协议中自由商定条款,如租期及展期(常见有5年租期加5年展期),租金支付方式(常见有按季度提前支付和按月提前支付)等。

大多数商业租赁合同会使用荷兰房地产委员会的租赁协议模板。需要注意的是,对于承租人而言,须通过谈判协商将法律未定义的权责分配,以及保护己方利益的条款纳入合同。

另须注意的是,在租赁办公室之前,务必要求房东或中介出具整栋建筑的能效标签。根据荷兰《建筑能源绩效法令》规定,自2023年1月1日起,任何面积超过100平米的办公用地,若无法达到最低能效要求——拥有不低于C级的效能标签——则不能继续使用。

荷兰房产中介的中介费用一般为年租金的12-16%,或购买成交价的1-2%。

无论是购买还是租赁,由于荷兰不动产在税法规则、合同撰写、保险购买、面积测算、环保要求等方面与国内房产交易存在较大差异,买家或承租人务必聘请专业人士进行操作。

2021年06月04日

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